I parcheggi non sono più un mero costo accessorio della città. Nell’ecosistema della mobilità contemporanea, queste strutture diventano nodi infrastrutturali capaci di migliorare l’accessibilità urbana, alleggerire la pressione sul traffico, generare ricavi ricorrenti e abilitare servizi a valore aggiunto per cittadini, aziende e organizzatori di eventi.
In prospettiva, il parking management evoluto integra tecnologie digitali, modelli tariffari flessibili e servizi ancillari che trasformano un’infrastruttura “di transito” in un vero asset strategico per investitori e territori.
Dal costo al valore: perché i parking sono asset strategici
I progetti di urbanizzazione e rigenerazione, la crescita di eventi cittadini e la riconfigurazione dei flussi casa-lavoro rendono i parcheggi snodi indispensabili per la vitalità economica dei quartieri.
Un parcheggio ben posizionato e gestito intercetta domanda locale e di destinazione (uffici, retail, hospitality, poli fieristici), distribuendo il traffico in modo ordinato, riducendo la sosta su strada e favorendo una città più vivibile.
Per l’investitore, questo si traduce in rendimenti stabili, legati a un mix di utenze (occasionale, pendolare, corporate) e in una piattaforma per attivare nuove linee di ricavo: abbonamenti, servizi premium, partnership con eventi e operatori della mobilità.
È la logica del place-based infrastructure: un’infrastruttura che crea valore per l’asset e per il contesto urbano in cui si inserisce.
Tecnologie e automazione: dalla targa al “frictionless checkout”
La trasformazione digitale sta riscrivendo l’esperienza di sosta. Il riconoscimento targa all’ingresso semplifica l’accesso, mentre le uscite con QR code o carta consentono percorsi di pagamento rapidi e fluidi; le casse automatiche riducono le code e consentono un presidio più “leggero” e scalabile.
La videosorveglianza H24, con presidio nelle ore diurne, aumenta la percezione di sicurezza.
Sono tutti tasselli che, coordinati, migliorano la qualità del servizio e la produttività dell’asset.
Una best practice: Parking Portello Fiera | Piazza Gino Valle a Milano
Il caso di Parking Portello Fiera | Piazza Gino Valle a Milano è emblematico: lettura targa, uscita con QR code/credit card, casse automatiche e servizio sorvegliato H24 con presidio diretto 6–22 sono già operativi, a testimonianza di un modello tecnologico orientato alla semplicità d’uso e alla sicurezza degli utenti.
Intermodalità e prossimità
L’impatto strategico di un parcheggio si misura anche dalla sua capacità di connettere hub urbani, linee metropolitane e poli d’interesse. Parking Portello Fiera si inserisce in un contesto ad alta accessibilità: a pochi minuti a piedi dalle fermate M5 Portello (circa 600 m) e M1 Lotto (circa 900 m), vicino all’Allianz MiCo Milano Convention Center, a CityLife e a grandi sedi corporate, connesso rapidamente al centro città.
Grazie all’ingresso da via Aldo Rossi 10 attraverso il tunnel Gattamelata, è raggiungibile dalle autostrade A4 e A8 restando fuori dall’Area B (un’ampia zona a traffico limitato – ZTL - istituita per limitare progressivamente l'accesso ai veicoli più inquinanti), un vantaggio operativo per chi proviene da fuori Milano e per i flussi legati a eventi, fiere e partite allo Stadio San Siro.
Innovazione
Il progetto Parking Portello Fiera sintetizza molte delle direttrici d’innovazione del settore.
Aperto 365 giorni l’anno, H24, con sorveglianza, servizi igienici e dotazioni evolute; non richiede prenotazione, a ulteriore riprova della sua vocazione “di prossimità” per eventi e spostamenti urbani.
L’ubicazione, tra il quartiere CityLife e l’Allianz MiCo, consente di servire utenti business e leisure, con un bacino naturale che include sedi corporate, strutture sanitarie e ricettive, retail e grandi eventi sportivi e musicali.
L’offerta di servizi accessori alcuni già operativi ed altri in via di attivazione come lavaggio auto su prenotazione, officina meccanica, locker per ritiro pacchi, diffusione sonora con radio privata — crea nuove linee di ricavo e migliora la permanenza in struttura. Il perimetro di servizio si allarga, inoltre, con 30 colonnine per la ricarica elettrica Electrip, già attive. Nel dettaglio, si tratta di 10 colonnine Hyper Fast e 20 colonnine a media e lunga carica (AC/HPC).
Sono scelte coerenti con una visione “hub” che integra mobilità, servizi digitali e convenienza d’uso, secondo standard che gli investitori guardano con crescente interesse.
La già citata accessibilità esterna all’Area B rende il parcheggio particolarmente competitivo per flussi extraurbani e per chi, per ragioni tecniche o di alimentazione del veicolo, non può accedere alle zone a traffico limitato più restrittive.
In termini di customer journey, la combinazione tra accesso smart, prossimità alla metropolitana e vicinanza a poli di attrazione genera un’esperienza lineare, misurabile nei principali KPI: tasso di occupazione, durata media della sosta, ricavo per posto, tasso di conversione degli abbonamenti.
Modelli di ricavo nel parking management: dal transitorio al corporate
La leva economica di un parking urbano consta nel mix tra sosta oraria, giornaliera e abbonamenti.
La domanda legata a eventi e congressi genera picchi di revenue, mentre gli abbonamenti H24, diurni e notturni stabilizzano i flussi di cassa, con formule dedicate anche a moto e flotte aziendali.
Parking Portello Fiera espone chiaramente questa logica: struttura di tariffe giornaliere differenziate, possibilità di acquistare abbonamenti online e pacchetti per aziende. Per il gestore, è un modo per ottimizzare l’occupazione nelle diverse fasce orarie; per il cliente, significa prevedibilità di costo e accesso garantito.
In uno scenario di domanda ibrida, la capacità di modulare l’offerta tariffaria diventa una competenza chiave del parking management.
Regole, ESG e prospettive del parking management: verso una mobilità integrata
La direzione prospettica è chiara: i parcheggi stanno diventando piattaforme multiservizio in cui la convergenza tra digitale, sostenibilità e partnership territoriali crea valore condiviso.
L’integrazione delle colonnine EV risponde agli obiettivi di decarbonizzazione dei trasporti; i servizi di micrologistica come i lockers riducono i chilometri “a vuoto” dell’ultimo miglio; i pagamenti digitali e la gestione “data-driven” abilitano efficienze operative e una migliore pianificazione dei picchi di domanda.
In questa evoluzione, la gestione professionale del parking è determinante: dalla cura dell’esperienza utente al presidio della sicurezza, fino alla manutenzione e all’ottimizzazione del ciclo economico dell’asset.
L’approccio di Morning Capital integra il parking management nella propria offerta full service del real estate, a copertura dell’intero ciclo di vita degli investimenti immobiliari.
Dal 2023 la società ha avviato una linea dedicata alla gestione dei parcheggi e ha portato a regime un primo progetto pilota proprio con Parking Portello Fiera, coperto, multipiano, oltre 700 posti, dotato dei più attuali strumenti innovativi.
L’estensione dei servizi al parking management si inserisce nella strategia di gestione integrata di comparti urbani, coerente con le competenze di asset & investment management, property & building management, advisory e project management già presenti in azienda
Guardando al futuro, la convergenza tra eventi, cultura, sport e turismo metterà i parking al centro di nuove filiere di servizio: bigliettazione integrata con navette o TPL; tariffe dinamiche collegate al calendario congressuale; partnership con operatori della mobilità condivisa e dell’e-retail. Inoltre, l’adozione di digital twin e analytics in tempo reale consentirà di ottimizzare layout, flussi e manutenzione predittiva, riducendo costi e migliorando l’esperienza utente.
In questa cornice, i parcheggi urbani non sono più un “luogo di sosta”, ma infrastrutture strategiche che generano valore per investitori, città e comunità.
