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BuyOut/BuyIn: cos’è e perché è il momento di questa pratica nel real estate

11.05.2021

Chi opera nel mondo dell’immobiliare è avvezzo al concetto di operazioni di natura straordinaria in ambito societario, poiché nella maggior parte dei casi gli investimenti immobiliari vengono realizzati con intense attività societarie. E da quando, a fine anni ’90, l’immobiliare è stato affiancato alle regole della finanza, sono molti gli acronimi che si sono affacciati sul settore di appartenenza, fino ad allora sconosciuti.

Questo articolo si prefigge di fornire un mero accenno al lettore di ciò che caratterizza i meandri articolati degli strumenti finanziari e societari, per approdare ad una pratica eletta da Morning Capital come l’elemento principale della propria strategia di crescita: le operazioni di BuyOut e BuyIn.

Procediamo con ordine.

Molto spesso ci sforziamo di evitare l’utilizzo di neologismi o di inglesismi, per rifarci alla straordinaria ricchezza (e bellezza) del nostro amplissimo vocabolario della lingua italiana. In questo caso faremo l’esercizio opposto.

Gli acronimi della finanza immobiliare

In premessa è stato citato l’evento che in Italia ha permesso all’immobiliare di sbarcare nel Mercato dei Capitali finanziariamente inteso. Ciò è avvenuto grazie all’intervento delle grandi banche d’affari internazionali di prevalente matrice americana nel settore.

A fine anni ’90 si è incominciato ad utilizzare acronimi indicanti gli strumenti in uso per finalizzare gli investimenti immobiliari nelle varie forme suggerite dagli obiettivi preventivamente pianificati dagli investitori:

  • SPV (Special Porpouse Veichle),
  • NewCo (New Company),
  • HoldCo (Holding Company),
  • PropCo (Property Company),
  • Reit (Real Estate Investment Trust) a livello internazionale,
  • SIIQ (Societò di Investimento Immobiliare Quotate) a livello domestico,
  • Fondi di Investimento Immobiliare chiusi e aperti gestiti da SGR (Società di Gestione del risparmio) italiane o da AMC (Asset Management Company) internazionali,
  • OICR (Organismi di Investimento Collettivo del Risparmio),
  • SICAV/SICAF (Società di Investimento a Capitale Variabile o Fisso),

Securitization o Cartolarizzazione, Asset Class … sono solo alcuni degli acronimi e dei termini più ricorrenti nelle operazioni di finanza immobiliare.

A questi si affiancano termini più tipici delle operazioni Corporate (per l’appunto, rivolte al mondo delle società):

  • M&A (Mergers & Acquisitions),
  • Fusioni,
  • Incorporazioni,
  • Cessioni, Rami di Azienda,
  • BuyOut …

Eccoci giunti alla citazione dell’oggetto di interesse.

Cosa si intende per Buyout e BuyIn

Il Buyout si riferisce ad un’operazione di compravendita societaria in cui l’acquisizione avviene da parte di manager d’azienda (definito generalmente management team) che diventano manager/imprenditori.

Quando l’acquisizione avviene per il solo tramite dei mezzi finanziari apportati dal management team si definisce MBO (Management Buy Out), quando, invece, vi è apporto di capitale da parte di terzi (tipicamente da parte di (i) fondi di investimento o (ii) sistema bancario) si è in presenza di un LBO (Leveraged Buy Out).

In verità, tali operazioni sono frequentemente realizzate da un management team esterno alla realtà societaria oggetto di acquisizione, in questo caso è più corretta la definizione di MBI (Management Buy In).

Non ci si addentrerà, in questo articolo, sulle ulteriori molteplici forme di acquisizione, ma sulla ragion d’essere di tale pratica e, nel particolare, sulle motivazioni per le quali Morning Capital ritiene sia la migliore soluzione applicabile per la valorizzazione dei patrimoni immobiliare da parte di investitori, tanto da averne decretato la prima priorità strategica della propria linea di crescita.

Perché optare per operazioni di buyOut nell’immobiliare?

Il caso di Vittoria Assicurazioni ha confermato la valenza della strategia progettuale di inizio percorso. Il repentino miglioramento degli indici economico-finanziari, i risparmi dei costi operativi, la valorizzazione dei beni oggetto di gestione, le competenze verticali, che portano a programmare con predittività e pianificazione, i benefici sul piano organizzativo, sono solo alcuni degli elementi che inducono a ritenere, dati alla mano, la bontà incontestabile di tale direzione, da cui, il focus che segue.

Molte categorie societarie destinano parte dei propri attivi in investimenti immobiliari:

  • assicurazioni,
  • banche,
  • fondazioni finanziarie e operative,
  • enti previdenziali,
  • soggetti industriali, financo soggetti privati, dal piccolissimo cabotaggio alla dimensione del Family Office o dell’HNWI (High Net Worth Individual).

Nella maggior parte dei casi, gli investimenti non sono rappresentati da beni strumentali, e quindi collegati al core business, ma sono classificati come attività finanziaria no-core.

Quando

  • il volume della cassa investita in immobili raggiunge certi ammontari o
  • (ii) la complessità dei beni oggetto di investimento inizia a rappresentare un fattore distorsivo rispetto al core business,

è di massima utilità, oltreché opportuno, applicare una gestione dinamica in grado di massimizzare il valore degli immobili e minimizzarne i rischi, impostando le logiche di investimento in via predittiva con (i) analisi tendenziali dei dati riferite alle serie storiche e (ii) capacità di visione di scenari futuri, basata sull’analisi dei comportanti sociali e sociologici, nonché sulla lettura dei fattori di macro e microeconomia.

Caratteristiche non tipicamente riscontrabili nei team tradizionali di gestione immobiliare delle realtà citate in premessa. Approvvigionarsene direttamente diventerebbe molto oneroso ed impegnativo e, nella maggior parte dei casi, non sostenibile economicamente.

BuyOut e BuyIn: i benefici

È qui che si affaccia il BuyOut (BuyIn) come soluzione al ‘problema’: l’individuazione di professionisti con tali capacità, dotati di team già costituiti, che, propongano il subentro nel processo di gestione tramite (i) l’acquisizione delle risorse umane dedicate e (ii) la sottoscrizione di contratti di medio-lungo termine con obiettivi strategici molto sfidanti.

Quando il team di gestione è già societarizzato, si procede con l’acquisto delle quote del veicolo contente l’intera forza lavoro e quanto ad essa collegato, in caso di divisione interna ad una realtà aziendale di più ampio perimetro, si procede con l’identificazione di un ramo d’azienda da acquisire, in parte o per intero, a seconda della strategia della realtà cedente.

Gli effetti positivi del BuyOut (BuyIn) si presentano subito al primo esercizio di gestione post acquisizione e si riscontra in:

  • abbattimento dei costi;
  • miglioramento delle performance di portafoglio;
  • dinamicità di gestione degli asset;
  • miglior pianificazione delle poste economico-patrimoniali e
  • migliore e più flessibile gestione della tesoreria derivante dall’attività caratteristica.

Morning Capital si prefigge di effettuare un BuyOut ogni due anni, poiché l’esercizio successivo all’anno di acquisizione è dedicato al consolidamento dell’integrazione, con intense azioni di change management, attività coordinata controllata da un team tra i più competenti sul suolo nazionale.

Nuova era nel mondo del real estate. Stronger, everyday.

 

Articolo di Maurizio Monteverdi, CEO di Morning Capital

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