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Efficientamento immobiliare con sempre più appeal: al via le nuove detrazioni 110%

14.07.2020

Da questa settimana (13 luglio 2020) è in calendario al Senato la conversione del D.L. “Rilancio” (n. 34 del 19.5.2020), approvato nei giorni scorsi dalla Camera con alcune interessanti modifiche rispetto al testo originario per quanto riguarda le detrazioni fiscali per l’efficientamento energetico e antisismico, tema trattato in un nostro recente intervento (leggi articolo; Super ecobonus 110%) e che qui riprendiamo.

 

Il testo è blindato, per cui nessuna ulteriore modifica, almeno per ora, appare plausibile.

 

Possiamo quindi tirare le somme sull’importante Provvedimento per l’efficientamento dei fabbricati, almeno per questa prima fase squisitamente “normativa”, in attesa che siano poi a breve emanati i vari Decreti e Provvedimenti attuativi necessari per il concreto “decollo” delle nuove misure incentivanti, nonché la circolare applicativa dell’Agenzia delle Entrate.

 

1.      Lo schema delle nuove detrazioni per l’efficientamento energetico e sismico: interventi “trainanti” al 110 per cento

 

Il D.L. “Rilancio” nella versione in corso di conversione (in prosieguo, il “Provvedimento”) potenzia le detrazioni per l’efficientamento energetico (detrazione del 110 per cento in 5 anni per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021) prevedendo tre categorie di interventi “trainanti”:

  1. isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio o dell’unità immobiliare “a schiera”;
  2. interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria;
  3. interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità “a schiera” per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria.

I limiti di importo massimi delle spese entro cui può maturare la detrazione sono differenziati fra le tre categorie di cui sopra e sono articolati secondo la composizione degli edifici, come segue:

  • per l’isolamento termico la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a: euro 000 per gli edifici unifamiliari o per le unità “a schiera”; euro 40.000, moltiplicati per il numero delle unità che compongono l’edificio, per gli edifici da due a otto u.i.; euro 30.000 moltiplicati per il numero delle unità per gli edifici di oltre otto unità;
  • per gli impianti di climatizzazione centralizzati euro 000 per il numero di unità dell’edificio. La detrazione è riconosciuta anche per le spese di smaltimento e bonifica dell’impianto sostituito;
  • per gli impianti di climatizzazione delle case unifamiliari e delle unità “a schiera” euro 000; anche in questo caso sono riconosciute anche le spese di smaltimento e bonifica dell’impianto sostituito.

Per gli interventi relativi agli impianti di climatizzazione, merita sottolineare che per avere diritto alla detrazione deve esistere un impianto preesistente che già riscalda l’immobile e che viene a essere sostituito con un nuovo impianto: a condensazione (almeno di classe “A”), a pompa di calore (compresi gli impianti ibridi, pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, o geotermici) anche in abbinamento all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo (anche questi beneficiano della detrazione) o con impianti di microcogenerazione o a collettori solari.

In alcuni Comuni soltanto la detrazione viene riconosciuta anche per l’allaccio a servizi di teleriscaldamento efficiente o per l’installazione di caldaie a biomassa di classe 5 stelle.

 

2.      Gli interventi “trainabili” al 110 per cento

 

Il Provvedimento prevede poi che l’aliquota del 110 per cento si applichi anche a tutti gli altri interventi di efficientamento energetico già previsti dalla legge (art. 14, D.L. n. 63/2013 e successive modifiche), nei limiti di spesa previsti per ciascuno di essi, a condizione che siano eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi “trainanti”.

 

La formulazione del Provvedimento richiama solo l’aliquota, per cui si deve ritenere che per questi “altri” interventi “trainabili” permanga l’obbligo di fruire della detrazione in quote uguali su un arco di 10 anni (anziché di 5, come invece è previsto per gli interventi “trainanti”).

 

Questi “altri” interventi “trainabili” al 110 per cento – diversamente, essi possono usufruire di aliquote di detrazione pari al 50 o al 65 per cento, secondo i casi – si sostanziano, ad es., nella sostituzione delle finestre con i relativi infissi , nella installazione di pannelli solari per l’acqua calda o di schermature solari o nella sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria o in altri interventi ancora fra quelli previsti dalla legge.

 

Per gli edifici sottoposti ad almeno uno dei vincoli previsti dal codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. n. 42/2004) oppure nei casi in cui gli interventi “trainanti” siano vietati da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali, la detrazione si applica a tutti gli interventi di efficientamento energetico “trainabili”, anche se non eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi “trainanti”, fermo restando il rispetto dei “requisiti minimi”.

 

3.      Duplice salto di classe energetica, anche con fotovoltaico e accumuli

 

Per avere diritto alla detrazione potenziata al 110 per cento, tutti gli interventi - “trainanti” e  “trainabili” -, oltre a rispettare determinati “requisiti minimi”, devono assicurare, anche congiuntamente alla installazione di pannelli fotovoltaici e relativi accumuli, il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio o dell’unità a schiera, ovvero, se non possibile (ad es., se l’immobile si trova già in classe “B”), il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (A.P.E) ante e post intervento.

 

Per gli impianti fotovoltaici e i relativi accumuli, purché realizzati insieme a un intervento “trainante”, la detrazione del 110 per cento è fruibile in 5 anni (anziché in 10), nel rispetto di determinati limiti massimi di spesa (Euro per kW di potenza nominale).

 

Nel rispetto dei “requisiti minimi” sono ammessi alle detrazioni per gli interventi “trainanti” e “trainabili” pure gli interventi di ristrutturazione, anche mediante demolizione e fedele ricostruzione.

 

Per le installazioni di impianti fotovoltaici la norma prevede il diritto alla detrazione perfino per le nuove costruzioni e per le ristrutturazioni urbanistiche (oltre che per quelle edilizie), sia pure con limiti di spesa ridotti, il che è curioso poiché queste ipotesi di intervento (più che mai le “nuove costruzioni”) sono di regola escluse dalle detrazioni, dovendo esse rispettare “comunque e a prescindere” i requisiti richiesti dalle normative sulle nuove costruzioni.

 

4.      110 per cento anche per il bonus sismico

 

Il Provvedimento potenzia al 110 per cento in 5 anni (la fruizione era peraltro già quinquennale) anche le detrazioni per gli interventi di prevenzione sismica già in vigore (art. 16, c. da 1 bis a 1 septies, D.L. n. 63/13), fra i quali rientra anche l’importante incentivo riconosciuto agli acquirenti di unità ubicate in fabbricati delle zone sismiche 1, 2 e 3 che siano stati interamente demoliti e ricostruiti allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente se le norme urbanistiche lo consentono.

Tali interventi devono essere eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che devono poi provvedere all’alienazione delle singole unità entro 18 mesi dalla conclusione dei lavori.

 

La detrazione del 110 per cento per la prevenzione sismica viene ora riconosciuta anche per la realizzazione di sistemi di monitoraggio strutturale continuo a fini antisismici, a condizione che sia eseguita congiuntamente a uno degli interventi di prevenzione (di cui ai già citati commi da1-bis a 1-septies), nel rispetto dei limiti di spesa previsti dalla legislazione vigente per tali interventi.

 

5.      110 per cento “trainato” per le ricariche di auto elettriche

 

110 per cento in 5 anni anche per l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici, sempreché l’installazione sia fatta congiuntamente a uno degli interventi “trainanti”.

 

6.      Soggetti ammessi e soggetti esclusi dal “super bonus”

 

Fra i soggetti ammessi ai “super bonus” rientrano i condominii, le persone fisiche in veste privata (ossia, per gli immobili che possiedono in veste né di imprenditori individuali né di lavoratori autonomi) per le proprie unità immobiliari (incluse le case unifamiliari, purché di categorie catastali diverse da A/1, A/8 – e questa è una evidente contraddizione – e A/9) nel numero massimo di due, gli IACP e simili (per immobili di loro proprietà o gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica: per questi soli soggetti è anche previsto un termine più lungo di sei mesi per eseguire gli interventi, fino al 30.6.2022),  le cooperative edilizie a proprietà indivisa per gli alloggi assegnati ai soci, le ONLUS,  le organizzazioni di volontariato e le associazioni di promozione sociale, le associazioni e società sportive dilettantistiche limitatamente agli spogliatoi.

Fabbricati esclusi

Restano pertanto esclusi da queste misure super potenziate tutti i fabbricati interamente posseduti da un unico proprietario, che non sia una persona fisica o uno IACP o un altro soggetto di cui sopra, anche se composti da più subalterni: è il caso delle società di ogni tipo.

Per questi ultimi importanti casi si possono comunque applicare le detrazioni per l’efficientamento energetico e per la prevenzione sismica già in precedenza esistenti o il “bonus facciate” introdotto dall’1.1.2020 per il solo anno in corso (ma prevediamo venga esteso).

 

Conclusioni e altre considerazioni per il rilancio del settore

 

Molte e importanti sono, dunque, le novità di interesse per il settore immobiliare e per le costruzioni.

Oltre ai vari provvedimenti attuativi delle detrazioni (asseverazioni, requisiti tecnici degli interventi) e alla circolare agenziale, a giorni è atteso in G.U. anche il D.L. “Semplificazioni”, che dovrebbe recare una importante novità nel T.U. dell’Edilizia, stabilendo che negli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici, qualora le dimensioni del lotto non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime, la ricostruzione è comunque consentita nell’osservanza delle distanze legittimamente preesistenti e che gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti.

 

Da richiamare poi anche la favorevole interpretazione sorprendentemente fornita dall’Agenzia delle entrate nella Risposta a Interpello n. 204 del 7.7.2020, nella quale ha riconosciuto l’applicabilità delle agevolazioni per l’acquisto di fabbricati da demolire e ricostruire (imposte di registro e ipocatastali fisse) anche qualora non venga acquistato l’intero edificio ma la sua quasi totalità.

 

Una insolita elasticità interpretativa che lascia sperare in una saggia ed altrettanto elastica applicazione delle nuove detrazioni super potenziate, per il rilancio del settore, di fondamentale importanza per l’intera economia, in sinergia con il perseguimento di fondamentali obiettivi di efficientamento energetico e di salvaguardia ambientale, oltre che di ammodernamento funzionale del tessuto edilizio del nostro Paese.

 

Articolo di Stefano Baruzzi
Dottore commercialista e revisore legale, esperto di fiscalità immobiliare,
Responsabile Real Estate Contracts, Tax & Fiscal, Morning Capital

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