In cinque anni il residenziale italiano si è frammentato in mille declinazioni — student housing, co-living, senior living, build-to-rent. Letto con gli occhi dell’investitore istituzionale, il Living è una traiettoria di crescita ormai tracciata. Ma tra le sue diverse anime le distanze restano enormi.
Residenziale italiano: la linea di sviluppo del living
Negli ultimi cinque anni il settore immobiliare italiano ha assistito a un proliferare di declinazioni dell’abitare: student housing, co-living, senior living, serviced apartment, build-to-rent, affordable housing, flex living. È ormai un fatto riconosciuto che il comparto residenziale sia entrato in una fase di profonda trasformazione, con tratti di complessità spesso commentati nei convegni e nei report di settore.
Se si osserva il mercato con gli occhi dell’investitore istituzionale, e non attraverso la lente della comunicazione e del marketing immobiliare, emerge un dato inequivocabile: in Italia il Living è una linea di sviluppo ormai tracciata, pur nella prudenza che si deve a un business ancora emergente.
La visione internazionale
Secondo le principali società di consulenza internazionale è oggi una delle asset class più attrattive a livello europeo, con attese di consolidamento nel triennio 2026-2028. Le rilevazioni di JLL quantificano in circa 1,2 miliardi di euro gli investimenti Living in Italia nel 2025, in crescita del 40% sull’anno precedente; eppure, il comparto pesa ancora soltanto per circa il 7% del totale nazionale, contro una media europea vicina al 24%. Il divario con il resto del continente — dove il Living ha sfiorato i 56 miliardi di euro e si colloca, secondo Colliers, come seconda asset class più scambiata dopo gli uffici — racconta meglio di ogni narrazione lo spazio di crescita ancora disponibile.
Le ragioni della domanda insistono su più fattori strutturali: l’invecchiamento della popolazione, la crescente mobilità professionale, la difficoltà di accesso alla proprietà e la trasformazione dei nuclei familiari.
Tutti elementi che stanno generando una domanda abitativa profondamente diversa dal passato, in progressivo spostamento dalla proprietà all’affitto.
Resta però una differenza sostanziale tra Italia ed Europa. Dove i principali mercati hanno dato vita a filiere industriali consolidate, il sistema italiano mostra ancora forte frammentazione, trasformazione lenta e una significativa carenza di prodotto istituzionale. L’offerta è costituita in prevalenza da proprietà diffuse, in mano a investitori privati, con livelli di gestione disomogenei e scarsa standardizzazione operativa. Il risultato è la quasi totale assenza di stock investibile per gli operatori istituzionali.
Build-to-Rent
Il PRS, nella sua declinazione Build-to-Rent (BTR), è una delle asset class più mature nei mercati anglosassone, tedesco e nordeuropeo: immobili progettati, realizzati e gestiti con l’obiettivo esclusivo della locazione di breve, medio e lungo periodo. Il valore non deriva soltanto dall’apprezzamento dell’immobile, ma dalla capacità di generare flussi reddituali stabili, prevedibili e gestiti professionalmente.
La situazione del BTR italiano
In Italia, però, il BTR resta più un tema da conferenza che una vera asset class. A differenza di Regno Unito, Germania, Paesi Bassi o Spagna, il mercato domestico non dispone ancora di uno stock significativo di immobili sviluppati secondo logiche industriali di locazione professionale. Lo confermano i numeri: secondo JLL il multifamily incide per circa il 10% degli investimenti Living italiani, contro uno standard europeo prossimo al 67%; e dove il prodotto esiste, i rendimenti prime restano compressi, intorno al 4,5% a Milano e al 5% a Roma. Al netto di annunci e iniziative in pipeline, gli esempi realmente operativi e consolidati si contano sulle dita di una mano. Come prodotto immobiliare-finanziario maturo e scalabile, il BTR è di fatto ancora sostanzialmente inesistente.
Un dato è particolarmente significativo: dal 2020 a oggi soltanto due iniziative possono essere considerate casi concreti di BTR sviluppato secondo criteri istituzionali e giunte al sesto anno di gestione: Flat Tower a Milano e Maria Vittoria 18 a Torino.
Entrambe promosse da Vittoria Assicurazioni nell’ambito di una partnership industriale esclusiva con il gruppo Morning Capital, hanno anticipato un mercato che ancora non esisteva e rappresentano oggi tra i pochissimi benchmark nazionali capaci di fornire dati reali di gestione, occupazione e performance. Le ulteriori iniziative, avviate nel 2024 e nel 2025, non hanno ancora prodotto risultati apprezzabili.
Perché il BTR non decolla
Le ragioni per cui il BTR fatica a decollare hanno radici culturali e fattori endogeni tipici dei modelli in trasformazione. Sul piano culturale, l’Italia resta uno dei Paesi europei con il più alto tasso di proprietà della casa, con una netta frattura intergenerazionale nell’approccio all’abitare: per i boomer e la Generazione X (nati fino agli anni Ottanta) la locazione è ancora percepita come soluzione temporanea e non come scelta di lungo periodo; per i millennial e la Generazione Z (nati fino alla prima decade degli anni Duemila) è invece una reale alternativa alla proprietà, apprezzata per flessibilità e minore immobilizzo di capitale.
Sul piano endogeno pesano le criticità urbanistiche e regolatorie di un sistema che fatica a tenere il ritmo della trasformazione: instabilità delle norme territoriali e sovraterritoriali, tempi autorizzativi lunghi, procedimenti amministrativi complessi e tortuosi.
A tutto ciò si aggiunge un elemento finanziario: per attrarre gli investitori istituzionali il BTR richiede massa critica, standardizzazione gestionale e dimensioni significative — caratteristiche che il mercato domestico non riesce ancora a esprimere, in attesa della mossa effettiva dei grandi capitali.
Student housing
Lo student housing, altra anima del Living, presenta caratteristiche molto diverse, grazie al sostegno sistemico di politica e mercato dei capitali. Qui la domanda appare ormai consolidata e sostenuta da dinamiche strutturali: finanziamenti pubblici domestici e internazionali e un significativo deficit di posti letto rispetto alla popolazione universitaria fuori sede e internazionale.
I numeri dello student housing
I numeri spiegano l’interesse. Secondo il PBSA Snapshot 2026 di Colliers, nel 2025 gli investimenti nel Purpose-Built Student Accommodation hanno raggiunto 520 milioni di euro (+63% sull’anno precedente), arrivando per la prima volta a rappresentare oltre la metà dell’intero volume Living e attraendo più del 90% di capitali esteri. Sul fronte della domanda, a fronte di circa due milioni di studenti — di cui 1,7 milioni in presenza e una componente internazionale in crescita del 14% — l’Italia offre solo intorno agli 80.000 posti letto dedicati: meno dell’8% degli studenti fuori sede trova posto in residenze specializzate, contro il 23% della Francia e il 14% della Germania.
PNNR e lo scenario in Italia
A colmare il divario punta la leva pubblica: il PNRR ha fissato l’obiettivo di 60.000 nuovi posti letto e il recente bando di Cassa Depositi e Prestiti mette sul piatto almeno 579 milioni di euro. Proprio qui si gioca la partita più delicata. Come è corretto fare, anche in questo caso occorre distinguere tra narrazione e realtà: sviluppatori e operatori stanno ancora metabolizzando il funzionamento del sostegno pubblico, che non finanzia la costruzione ma integra i ricavi da locazione dei primi anni (circa 19.967 euro per posto letto), a condizione di applicare tariffe almeno del 15% inferiori al mercato e di riservare una quota dei posti agli studenti del diritto allo studio.
In questo scenario la gestione operativa diventa il vero fattore decisivo: occupazione, servizi, manutenzione, digitalizzazione dei processi e qualità dell’esperienza abitativa sono elementi sempre più determinanti nella generazione di valore. È qui che si collocano gli operatori specializzati, capaci di integrare gestione immobiliare e gestione dell’accoglienza, con particolare attenzione a studenti universitari, visiting professor e giovani professionisti.
La Ringhiera Student Housing & co-living
La Ringhiera Srl Società Benefit, parte del gruppo Morning Capital, conta a oggi oltre 400 unità immobiliari per un’offerta complessiva di più di 1.400 posti letto, articolata in due anime: le singole unità diffuse in dieci città universitarie e riunite sotto il marchio Urban Campus, e i palazzi cielo-terra dedicati all’accoglienza di studenti universitari e visiting professor (PBSA). Un profilo che colloca La Ringhiera ai vertici del mercato nazionale, a pari merito con il primo operatore italiano del segmento.
Senior Living
Se il Build-to-Rent è il presente ancora incompiuto del Living italiano, il Senior Living ne rappresenta senza dubbio il futuro — pur essendo tuttora aperta la riflessione sul modello di business di riferimento, vero fattore di successo.
L’Italia è uno dei Paesi più longevi al mondo e ha una delle popolazioni più anziane d’Europa: gli over 65 sfiorano già il 25% del totale e, secondo le proiezioni Istat, saliranno verso il 34% entro il 2050. Nonostante ciò, il mercato dei servizi abitativi dedicati alla terza età autosufficiente resta largamente inesplorato e sottodimensionato. Il divario nei servizi è netto: l’ufficio studi di Gabetti rileva 512 posti letto in RSA ogni 100.000 abitanti, meno della metà dei Paesi nordici e sotto la media europea, mentre la maggior parte delle regioni non raggiunge i 50 posti letto ogni mille over 65.
Domanda e offerta del senior living
La domanda potenziale cresce, ma manca un’offerta sufficientemente articolata e industrializzata, costruita su soluzioni che mostrino la robustezza di un pensiero. Gli investitori si mostrano molto interessati; più difficile è reperire sul mercato le competenze multidisciplinari capaci di integrare dimensione immobiliare, sanitaria, sociale e gestionale. Nel gruppo Morning Capital si discute da tempo di quanto il senior living coincida, nella sua meccanica gestionale, con il BTR: la vera trasformazione del Living, in fondo, non riguarda l’immobile in sé, ma il servizio che ne consente una fruizione flessibile e fungibile a seconda dell’utenza.
L’epoca in cui il valore nasceva quasi esclusivamente dalla proprietà dell’asset appare ormai superata: i nuovi modelli abitativi richiedono gestione professionale, tecnologia, community management, servizi accessori e capacità di analisi dei dati a supporto di scelte predittive.
La trasformazione del living
Il Living è probabilmente la più importante trasformazione strutturale del real estate europeo degli ultimi vent’anni. È in questa direzione che si muovono gli operatori più evoluti del mercato. Tra questi, il gruppo Morning Capital ha sviluppato un modello di real estate service company capace di presidiare l’intera catena del valore immobiliare — dalla deal origination all’asset management, dalla gestione operativa allo sviluppo di business industriali specializzati — facendo leva sulla rivoluzione tecnologica per innovare organizzazione e processi.
Articolo pubblicato su Milano Finanza, Dossier immobiliare del 20 giugno 2026
