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Real estate: la digital disruption avanza con bigdata, IoT, blockchain…

30.06.2021

L’innovazione digitale sta assumendo un ruolo di centrale importanza nel settore del real estate. L’introduzione delle più avanzate soluzioni tecnologiche (IoT; Big Data; Blockchain) stanno portando ad un cambiamento delle regole del real estate, cambiando il modo in cui si costruisce, gestisce, si vende un immobile e, di conseguenza, alla creazione di linee di servizi innovativi che, in questa fase, sono complementari e non sostitutivi dei servizi tradizionali.

Il PropTech definisce un nuovo modello di business del real estate che nasce dalla integrazione dei servizi di property e technology creando le condizioni per nuove opportunità di crescita introducendo nuove forme di valorizzazione degli asset.

La trasformazione digitale è una delle 10 azioni prioritarie per il real estate nella fase post covid indicate nel Report Emerging Trends in Real Estate 2021 di PWC, con il passaggio ad un modello proptech utilizzando la tecnologia in tutte le fasi del ciclo immobiliare.

 

I 4 macrosettori che trainano l'innovazione nel real estate

 

Le imprese cha fanno innovazione digitale sono riconducibili a 4 macrosettori, così come definiti dal Prop Tech Monitor del Politecnico di Milano:

Real Estate FinTech

Si concentra sulla fase transazionale della proprietà immobiliare, incluse le relative informazioni a supporto delle transazioni commerciali. Questo settore, tuttavia, include anche gli investimenti immobiliari tramite strategie di crowdfunding, i mutui, la gestione dei portafogli e la conversione di immobili residenziali tramite mercati secondari;

Smart Real Estate

Facilita l’operatività e la gestione degli asset immobiliari a diverse scale. Lo Smart Real Estate riguarda sia edifici che usano sia edifici che supportano piattaforme high-tech;

Sharing Economy

Punta sulla fase di utilizzo degli immobili; in particolare sul cosiddetto “consumo collaborativo”, al cui interno si annovera la condivisione di residenze e la condivisione dello spazio di lavoro o commerciali;

Professional Service

Si concentra su soluzioni tecnologiche in grado di sostituire le figure tecniche dei diversi settori; raccoglie diverse realtà che si occupano di servizi nel mondo real estate, dalla blockchain con servizi automatizzati per gestioni di proprietà e registri catastali, alla consulenza, al marketing, alle indagini territoriali.

(Prop Tech Monitor 2020 – III Edizione)

I benefici derivanti dall’introduzione della digitalizzazione dei servizi sono molteplici e di notevole impatto ed importanza per i vari ambiti nei quali è applicata, creando valore aggiunto sia per i conduttori che per i proprietari e gestori degli immobili.

 

Digital transformation e disruption nel real estate: gli ambiti coinvolti

 

Big Data – “I dati sono il nuovo petrolio” - Clive Humby

 

L’impiego dell’Intelligenza Artificiale, attraverso l’utilizzo di Machine Learning applicato ad attività di Big Data e IoT, sta rivoluzionando il settore del real estate con l’introduzione di business model innovativi.

Uno studio della McKinsey (Getting ahead of the market: How big data is transforming real estate) analizza un report del 2015 di Zillow, uno dei più importanti database immobiliare degli USA, mettendo in evidenza l’importanza delle relazioni non lineari che spesso vengono oscurate e rese non visibili dall’ingente mole di dati disponibili.

Ad esempio: A Boston, il prezzo delle case entro un quarto di miglio da uno Starbucks è aumentato di oltre il 171 per cento tra il 1997 e il 2014, 45 punti percentuali in più rispetto a tutte le case della città. In un decennio, a Seattle edifici residenziali entro un miglio da negozi di specialità alimentari come Whole Foods e Trader Joe's si sono apprezzati in valore più velocemente degli altri.

Per quanto questi trend siano ben conosciuti dagli operatori, in questo caso il valore principale è quello fornito da un dato non tradizionale, una relazione non lineare riscontrabile anche in altre città americane. I prezzi delle case non sono guidati solo dall'avere vicini negozi di alimentari ma, piuttosto, dall'accesso alla giusta quantità, mix e qualità delle caratteristiche della community. Di più non è sempre meglio, avere due negozi di specialità alimentari entro un quarto di miglio presenta una correlazione con un aumento dei prezzi dell’immobile, averne più di quattro entro la stessa quella stessa distanza è correlato a prezzi più bassi.

La possibilità di avere un sistema di machine learning che analizza ed incrocia tradizionali dati macro e relazioni iperlocali (tendenze granulari a livello di isolato piuttosto che a livello di città) permette di individuare tra la molteplicità di dati disponibili gli input utili agli operatori immobiliari per prendere le decisioni più vantaggiose.

 

Marketing

 

Nel marketing queste applicazioni, capaci di elaborare dati massivi dei consumatori, aiutano nella creazione di lead generation e nella realizzazione di campagne mirate ed a introdurre nuovi modelli di engagement.

Le soluzioni possibili sono molteplici e varie, vengono indicate come Mar Tech (Marketing Technology) e servono a gestire e analizzare i dati per una corretta e precisa identificazione del target, a produrre contenuti multimediali presentandoli al target selezionato nel momento ottimale, all’automazione delle attività per l’acquisizione e gestione dei potenziali clienti e la loro trasformazione in clienti effettivi.

L’utilizzo combinato di queste soluzioni permette alle aziende di avviare campagne di marketing più accurate, incentrate su target correttamente profilato e con la capacità di agire in real time, sino alla possibilità di poter effettuare una analisi predittiva che permette di identificare scenari futuri sulla scorta di dati storici.

 

Valuation: AVM e iBuyer

 

Nel settore delle valutazioni immobiliari sta guadagnando sempre più spazio l’utilizzo degli AVM (Automated Valuation Model). In Italia, la tecnologia AVM è stata introdotta nel 2014 ed è progressivamente utilizzata per le valutazioni di portafogli granulari. Si tratta di applicazioni che utilizzano in maniera combinata modelli matematici ed algoritmi con la tecnologia, per analizzare quantità di dati notevoli dai quali estrarre valori statisticamente significativi che siano di supporto per la determinazione del più probabile valore di mercato.

Idealista/data, Crif (membro della European AVM Alliance) e Casashare, sono alcune delle società italiane che utilizzano la tecnologia AVM (con target e segmenti di mercato di riferimento diversi tra di loro).

Negli Stati Uniti gli AVM trovano una diffusa utilizzazione anche per la stima dei singoli asset ed è il meccanismo utilizzato dalle società iBuyer, aziende che utilizzano la tecnologia per fare ai venditori un’offerta di acquisto istantanea.

 

Gli iBuyers rappresentano un cambiamento radicale nel modo in cui le persone comprano e vendono case, in molti casi sono una alternativa alla compravendita tradizionale. L’approccio operativo degli iBuyers varia a seconda del modello di business scelto, in comune hanno lo stesso principio di fondo legato alla stima della casa ed all’offerta di acquisto fatta al venditore nel giro di 24 ore e, in caso di accettazione, formalizzazione della vendita nel giro di 30/60 giorni con pagamento in contanti e con una fee a carico dei venditori in linea con la media del mercato immobiliare statunitense.

L’ iBuying è un nuovo modello di business alimentato da miliardi di dollari di investimenti, i due principali operatori (Opendoor e Zillow) da soli presentano ricavi per oltre 4Mld di dollari. In Italia un esempio di iBuyer è costituito da Casavo.

 

Brokerage

L’attività dei broker immobiliari sta subendo importanti cambiamenti strutturali, anche in seguito alla crisi pandemica da Covid-19 che è stato un acceleratore di trend già in corso, con la crescente digitalizzazione che influisce anche sul metodo di lavoro e diventa l’anticipazione di una ineluttabile evoluzione del settore.

Oggi è normale per gli operatori del settore il fatto di poter effettuare visite virtuali di immobili riducendo gli appuntamenti in loco, che influenza sicuramente i processi di vendita e locazione introducendo elementi nuovi e diversi dai tradizionali metodi di negoziazione e gestione del cliente.

Chatbot e Virtual Assistant vengono utilizzati sempre più frequentemente dagli operatori di settore come dei veri e propri assistenti virtuali in grado di dare informazioni sulle caratteristiche degli immobili, essere in grado di tracciare un profilo del cliente e di fissare appuntamenti per le visite che saranno svolti per mezzo di virtual tour 3D.

Il report 2021 RealTrends 500 mostra l’importante crescita di tre società di broker che in pochissimi anni sono diventati leader a livello nazionale in U.S.A.: Compass, eXp Realty, Redfin.

Ciascuna di loro gestisce un modello di business fatto di brokeraggio tradizionale dove viene inserita la tecnologia come elemento di differenziazione competitiva.

 

Aste immobiliari

 

Anche il settore delle aste immobiliari, in genere caratterizzato da lentezze burocratiche, vede la presenza di start up innovative come Reviva che  applicando un metodo che combina intelligenza artificiale, big data, modelli predittivi e marketing esperienziale si pone l’obiettivo di vivacizzare le aste portandone  a conoscenza del maggior numero di utenti possibile  aiutandoli a comprendere il reale valore, con un sistema di machine learning che è in grado di dare una stima percentuale della probabilità di aggiudicazione dell’asta.

 

 

Easy Rent: un esempio concreto di digital disruption nel real estate

 

Un significativo esempio di come l’applicazione della tecnologia digitale ai servizi impatta sul modello di business, trasformandolo radicalmente, è la partnership tra Morning Capital e Tecma Solutions per il lancio di Flat Tower Parco Vittoria, innovativa piattaforma digitale Easy Rent che dimostra concretamente il significato di digital disruption applicato a processi di gestione immobiliare.

 

La digitalizzazione del real estate: la sfida

 

Il settore del real estate non è escluso dal processo di digitalizzazione che sta avvenendo nel mondo del lavoro e della produzione, una nuova rivoluzione industriale che cambia radicalmente i processi ed i luoghi del lavoro. Possiamo dire che siamo ancora in una fase iniziale dello sviluppo tecnologico, molte delle attività e dei servizi “reinventati” dall’applicazione tecnologica presentano caratteristiche di alta redditività e bassa marginalità. La sfida che si propone nel real estate è quella di dare una risposta a livello intersettoriale ed interdisciplinare per reinventare il settore con nuovi servizi, nuovi modelli di business, nuove competenze e nuove forme di organizzazione aziendale che portino in maniera sostenibile (economicamente e socialmente) ad una compiuta transizione digitale.

 

Articolo di Augusto Vassallo, Ufficio Studi e Reporting, Morning Capital

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