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Gestione integrata di interi comparti urbani: tutti i vantaggi

16.01.2024

In un recente articolo abbiamo esaminato tutti i benefici che un progetto di rigenerazione urbana può portare al territorio, al tessuto sociale e all’economia locale.

Ora ci focalizziamo sui temi gestionali di edifici e spazi pubblici e privati che danno vita ad un progetto di riqualificazione su scala urbana: un aspetto fondamentale per l’effettiva realizzabilità di un progetto.

Il rischio di un potenziale stallo gestionale rischia, infatti, di vanificare gli sforzi profusi nella realizzazione delle opere.

Gli elementi base di un progetto di rigenerazione urbana

Mettiamo a fuoco gli elementi base di un progetto di rigenerazione del territorio urbano nelle diverse e molteplici declinazioni di destinazioni d’uso:

  1. Residenziale
  2. Terziario
  3. Industriale
  4. Logistica
  5. Commerciale
  6. Servizi pubblici e privati
  7. Piazze e aree pubbliche
  8. Giardini e aree verdi
  9. Parcheggi
  10. Percorsi pedonali e ciclabili di attraversamento o di raggiungibilità

Per approfondire leggi l’articolo “Rigenerazione urbana: cos’è, gli effetti e i vantaggi

Dal progetto di rigenerazione urbana alla realizzazione, alla gestione

Dopo la progettazione e la realizzazione di un progetto di rigenerazione urbana, la gestione dei diversi comparti, come

  • edifici residenziali,
  • spazi pubblici,
  • piazze,
  • aree verdi,
  • parcheggi e destinazioni diverse dal residenziale,

compone il reale fattore di sostenibilità di un complesso progetto di riqualificazione. Sempre più, gli investitori ed i reale estate developer, valutano a priori la presenza di soggetti in grado di gestire le diverse componenti di un intervento di rigenerazione e definiscono i criteri connessi alla progettualità in base alla confidenza data dall’aver individuato gestori credibili.

La fase di completamento, di avvio e di mantenimento di un complesso progetto di riqualificazione comporta elementi di complessità e potenziali fattori di rischio da considerare nell’ambito della pianificazione dell’intervento ab origine. Ecco alcuni degli aspetti che rappresentano vere sfide in un progetto di rigenerazione urbana:

Gestione generale di edifici con diverse destinazioni d’uso

Complessità: individuare operatori in grado di gestire le diverse asset class -i.e.: residenziale, terziario, logistica, commerciale, hospitality, spazi aperti, … - in logica integrata, ma con l’approccio metodologico necessario ed opportuno dato dalla diversa tipologia di interlocutori rappresentati da proprietari, conduttori e fruitori degli spazi.

Rischi: possibile deriva di insoddisfazione da parte degli attori del territorio, conseguenti inneschi di tensione relazionale con i gestori e la/le proprietà del comparto, con potenziale effetto sul valore delle iniziative immobiliari e sul benessere degli occupanti.

Manutenzione degli Edifici

Complessità: garantire la manutenzione regolare degli edifici per preservarne l'aspetto estetico, la funzionalità ed, ultimamente, il valore intrinseco dei beni, oltreché il benessere degli occupanti.

Rischi: mancanza di fondi per corretti piani di manutenzione ordinaria e straordinaria predittivi ed imprevisti, deterioramento degli edifici, errori progettuali con conseguenze negative per le finanze necessarie alla soluzione e per gli occupanti.

Gestione degli Spazi Pubblici e Piazze

Complessità: mantenere la sicurezza, la corretta manutenzione e la dovuta pulizia degli spazi pubblici, garantire il processo gestionale di eventi e di attività ricreative coordinando (i) i processi amministrativi per il rilascio dei permessi autorizzativi e (ii) tutti gli stakeholder coinvolti, i.e.: pubblica sicurezza, protezione civile, terze parti tecniche e commerciali, dedicarsi al consensus sociale di zona e di area.

Rischi: problemi di sicurezza, degrado degli spazi pubblici, disagio sociale, resistenza da parte della comunità a eventi o cambiamenti.

Sviluppo e Manutenzione delle Aree Verdi

Complessità: preservare e sviluppare le aree verdi, garantire la biodiversità, integrare utilizzatori e ambiti naturali. Creazione di iniziative volte a creare risorse economiche per compensare costi di gestione.

Rischi: potenziale mancanza di risorse per la manutenzione, impatti ambientali negativi, gestione inadeguata delle risorse idriche, gestore non competente.

Gestione dei Parcheggi

Complessità: pianificare e gestire la domanda di parcheggi, mantenere strutture in sicurezza e ben manutenute.

Rischi: problemi di congestione, mancanza di posti auto, questioni di sicurezza, atti di vandalismo, disagio sociale per non corretto utilizzo degli spazi.

Attività Commerciali di area

Complessità: sostenere lo sviluppo delle attività commerciali, promuovere l'attrattività dell'area, coordinare le iniziative commerciali con le esigenze degli utilizzatori.

Rischi: fallimento delle imprese, cambiamenti nelle dinamiche del mercato, concorrenza commerciale, potenziale effetto negativo delle politiche commerciali su (i) vivibilità dell’area e (ii) fruizione degli spazi..

Sostenibilità e Innovazione Continua

Complessità: implementare pratiche sostenibili a lungo termine, integrare nuove tecnologie e innovazioni, sia in ambito gestionale, che in ambito tecnico-strutturale.

Rischi: obsolescenza tecnologica, mancanza di adozione di pratiche sostenibili, resistenza al cambiamento.

Coinvolgimento Comunitario e Partecipazione Pubblica

Complessità: mantenere un coinvolgimento attivo della comunità residente e fruitrice e consentire una partecipazione continua.

Rischi: interesse non costante, potenziale non coinvolgimento della comunità locale, resistenza a interventi di vivacizzazione, comunicazione inefficace.

Politiche di gestione delle locazioni

Complessità: attività di monitoring continuativa con analisi di (i) camparable e (ii) potere di acquisto/capacità di spesa del target di riferimento.

Rischi: disallineamento della proposta immobiliare con riferimento al trend di Mercato, concentrazione di tipologie specifiche di conduttori con potenziale effetto “ghetto”.

Gestione del Traffico e della Mobilità

Complessità: mantenere soluzioni di mobilità sostenibili, gestire la domanda di trasporto, organizzare i sistemi di spostamento in coordinamento con mobilità pubblica e privata.

Rischi: congestione del traffico, resistenza ai cambiamenti nelle modalità di trasporto.

Sicurezza

Complessità: garantire la sicurezza territoriale degli spazi urbani, degli edifici e delle persone fisiche occupanti.

Rischi: problemi di sicurezza pubblica, aumento della criminalità, degrado sociale.

La gestione di un progetto di rigenerazione del territorio post-intervento

La gestione post-implementazione di un intervento di rigenerazione urbana richiede un approccio proattivo in via anticipata per affrontare queste sfide in modo tempestivo. Un piano di gestione ben strutturato, la collaborazione continua con la comunità e la flessibilità nell'adattarsi alle dinamiche in evoluzione sono fondamentali per il successo a lungo termine.

Generalmente però, la gestione dei diversi comparti di un progetto di rigenerazione urbana viene affidata a più operatori ed enti diversi che, spesso, non sono in grado di coordinarsi tra loro.

Per evitare il rischio di uno stallo gestionale è possibile utilizzare un nuovo approccio che consiste nell’individuare un operatore adatto a supportare complesse iniziative di riqualificazione secondo il principio del one-stop-shop: anche in Italia sono già operative realtà polivalenti che possono costituire un’unica interfaccia per le diverse specializzazioni.

L’esperienza Morning Capital

Il progetto Portello – Piazza Gino Valle - Parco Vittoria Milano sviluppato da Vittoria Assicurazioni Spa e Finiper Spa costituisce un esempio virtuoso di gestione integrata di un intero comparto urbano di cui Morning Capital è orgogliosamente il gestore dell’intero comparto progettuale.

Il riconoscimento della capacità di gestire in modalità integrata gli asset che costituiscono la realtà del Portello, è riconosciuta da tutti i proprietari che hanno assegnato il mandato per la cura delle diverse componenti immobiliari: oltre 300 unità residenziali, oltre 40.000 mq di edifici terziari mono e multi-tenancy, un parcheggio pubblico-privato di oltre 700 posti auto, la più estesa piazza pubblica di Milano.

Articolo a cura di Claudio Monteverdi, Institutional Communication & Digital PR, Morning Capital

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